Case vacanza, resta Milano Marittima la "regina" della Regione

La crescita delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche è rilevante: rispetto allo scorso anno, le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 20,2%

La crescita delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche è rilevante: rispetto allo scorso anno, le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 20,2%; in particolare, le località marine hanno fatto segnare un +19,9%, quelle montane un +23,5% e quelle lacuali un +15,2%. Sono alcuni dati contenuti nell’"Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2017 Fimaa”, presentato giovedì mattina. "I dati degli ultimi anni ci dicono che chi si rivolge all'Italia cerca la qualità - ha spiegato in apertura l'assessore al turismo Giacomo Costantini - A Ravenna abbiamo un'opportunità che altre città non hanno: quella di mettere in sinergia il turismo balneare con la città d'arte, ma anche con la risorsa ambientale del parco del Delta del Po che può essere "sfruttato" per percorsi naturalistici e wellness anche in bassa stagione. Per quanto riguarda il turismo dobbiamo ragionare insieme a Comacchio e a Cervia per dare continuità da nord a sud, ma anche con Rimini, mentre sulla città d'arte stiamo lavorando a una triangolazione con Ferrara e Bologna". Durante l’incontro sono stati forniti i prezzi minimi e massimi medi di compravendita degli appartamenti turistici in regione e i canoni minimi e massimi degli appartamenti più richiesti. Al primo posto in regione svetta Milano Marittima con un prezzo massimo di top nuovo di 6.600 euro. Seguono al secondo posto Riccione (6.000 euro) e al terzo posto Cesenatico (5.600 euro). La top ten regionale vede poi al quarto posto Cattolica (4.700 euro), al quinto Rimini (4.400 euro), al sesto Cervia (4.100 euro), al settimo Marina di Ravenna (3.300 euro), all’ottavo Lido di Savio (3.100 euro), al nono Punta Marina Terme (2.900 euro) e al decimo Lido degli Estensi assieme a Lido di Spina (2.700 euro).

I punti principali dell’analisi

Nel 2017, il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attesta a 2.229 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza in ulteriore contrazione: il dato medio fa segnare una flessione annua pari a -2,5%.
Tengono maggiormente gli immobili di qualità nelle localizzazioni migliori, per i quali si registra una flessione media annuale dell’1,2%. Dal comparto locativo emergono segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, segna un +0,4% su base annua, con un campo di oscillazione compreso tra -0,6% e +1,5%. Dall’analisi dell’attività transattiva delle località analizzate dall’Osservatorio, si trova conferma e irrobustimento della tendenza positiva iniziata nel 2014. Dopo il tracollo del 2012 (-26,6%), in corrispondenza della débâcle del mercato immobiliare nazionale e la flessione del 9,0% registrata nel 2013, nel corso del 2014 la tendenza generale si è invertita, facendo segnare  una crescita progressiva delle transazioni che ha trovato il suo apice nel dato del 2016, pari al +20,2%. In conclusione, nel corso del 2016-2017 si è ulteriormente consolidato il recupero del mercato immobiliare anche nelle località turistiche, seppure in un quadro di perdurante fragilità e incertezza che rende difficile il contagio della ripresa ai valori di mercato ed espone i contesti territoriali meno rinomati al rischio di perdurante debolezza e ricadute. In questo contesto, solo a partire dai prossimi anni è lecito attendersi indicazioni di completo e definitivo superamento della crisi, che si manifesteranno, come accade oggi nei mercati urbani maggiori, prima con un’ulteriore intensificazione della domanda e delle transazioni e, in un secondo tempo, con un’inversione di tendenza di prezzi e canoni.

Il mercato immobiliare in Italia

Il mercato immobiliare italiano è soggetto a spinte contrapposte. Da una parte, il fabbisogno primario delle famiglie che, esaurita la crisi, sono tornate a manifestare in maniera significativa la propria propensione all’acquisto, dall’altra, il permanere dell’eccesso di offerta accumulatosi negli anni e la progressiva attenuazione della rigidità delle aspettative di realizzo dei soggetti esposti verso il settore (banche, imprese e famiglie). Il fardello degli eccessi del passato rappresenta, nello specifico, il principale ostacolo all’innesco di dinamiche inflattive che la pressione della domanda dovrebbe contribuire ad alimentare. L’entità delle manifestazioni di interesse all’acquisto registrata nell’ultimo triennio, pur favorendo l’attivazione di meccanismi competitivi, non risulta ad oggi sufficiente a determinare l’avvio di una nuova fase espansiva sul versante dei valori. Ad agire in chiave contenitiva, oltre ai fattori citati, concorre una composizione della domanda che tradisce una diffusa debolezza reddituale. La modestia della componente di investimento, associata alla massiccia dipendenza da mutuo, impediscono di fatto la risalita dei prezzi. Al proposito, se si considera che quasi il 40% delle famiglie che intendono richiedere un finanziamento per accedere alla proprietà vanta un reddito famigliare netto inferiore a 1.800 euro al mese, appare di tutta evidenza la difficoltà di concretizzazione di una quota significativa del mercato potenziale. La riduzione dei tempi medi di vendita è un fenomeno iniziato debolmente nel 2014 per le abitazioni, quando sono maturate le condizioni per un cambiamento  della congiuntura. Da allora la contrazione si è progressivamente intensificata, seppure non in maniera tale da consentire il recupero delle posizioni pre-crisi. 

Il mercato delle abitazioni per vacanza

Rispetto agli anni precedenti, i dati a consuntivo 2016 rilevano un aumento consistente dell’attività transattiva, sia del mercato residenziale generale italiano (+18,9% su base annuale) che di quello turistico (+20,2%). Sul secondo fronte, in particolare, la spinta espansiva ha riguardato  tutti  i mercati, sia quelli marittimi (+19,9%), che quelli montani (+23,5%) e lacuali (+15,2%).
A favorire la risalita del mercato ha contribuito, anche nelle località turistiche, l’ulteriore diminuzione dei valori di transazione. Se per i mercati urbani sembra ormai prossimo l’epilogo della fase negativa, pur non mancando fattori in grado di alimentare nuovi focolai recessivi (quali l’instabilità economico-finanziaria, la fragilità reddituale di una quota non trascurabile della domanda e l’effetto di eventuali massicce dismissioni di Npls  garantiti da immobili), per quelli secondari e turistici l’inversione del ciclo non pare ancora imminente. Il segmento delle case per vacanza, a differenza del mercato nelle maggiori aree urbane, è infatti stato investito da una riduzione dei prezzi di vendita lievemente superiore a quella del precedente anno. Il dato medio, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate, evidenzia un arretramento del -2,5% annuo (rispetto al -2,3% registrato un anno  fa), con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra -0,4% e -3,8%. Il ritardato  avvio della fase recessiva, la rigidità delle quotazioni nei primi anni della crisi e il perdurante eccesso di offerta sono i principali fattori alla base della residua debolezza rilevata in corrispondenza del comparto immobiliare turistico. Il prezzo medio di un’abitazione turistica in Italia è 2.229 euro al mq commerciale. Le località che rappresentano gli estremi dell’ampio range dei prezzi delle abitazioni nelle località turistiche sono Santa Margherita Ligure, con quotazioni sul mercato top che arrivano fino a 13.600 €/mq, e Serra San Bruno e Porto Rosa per quella inferiore, con valori minimi delle abitazioni periferiche usate nell’ordine dei 400 €/mq. Dal comparto locativo emergono segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate,  evidenzia un +0,4% su base annua. Il mercato della locazione delle  località turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) di 370 € per il mese di giugno, 530 € per luglio e 685 € per agosto. Due ultime annotazioni riguardano le motivazioni d’acquisto e la distribuzione della domanda tra italiani e stranieri. Riguardo al primo aspetto, il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (64,1%), mentre  le quote restanti sono riconducibili a finalità di investimento (19,3%) o ad un misto delle due tipologie precedentemente citate (16,6%). Sulla distribuzione delle intenzioni di acquisto tra italiani e stranieri, nel complesso la domanda di abitazioni per vacanza proviene da italiani nell’80% dei casi, mentre per il 20% risulta alimentata da soggetti stranieri  (si segnala che tale incidenza è cresciuta di 5 punti rispetto all’anno precedente). Per quanta riguarda la locazione, la domanda della componente italiana scende al 74%.

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