Il Covid influenza il mercato immobiliare: "Si cercano case più grandi, crollano gli affitti dei negozi"

Lo tsunami sanitario che si è abbattuto sulla provincia di Ravenna nei primi 6 mesi del 2020 ha inevitabilmente ridotto il numero di scambi di abitazioni, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente di 128 scambi in città e di 216 nei comuni minori della provincia. Gli effetti della riduzione degli spostamenti per la paura di incremento dei contagi da Covid-19 anche dal mese di ottobre dovrebbero riallineare gli scambi abitativi ai dati 2019 nel terzo trimestre dell’anno, ma, in chiave pessimistica, comprimere ulteriormente la variazione del numero di compravendite di abitazioni del quarto trimestre, con una variazione analoga a quella calcolata per il primo trimestre (per inciso -19% in città capoluogo e - 3% nei comuni minori). Se tali ragionamenti trovassero riscontro nei dati disposti dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, gli scambi residenziali 2020 in città risulterebbero 1.950 (contro i 2.191 dello scorso anno, record registrato dal 2011; -11%), mentre nei comuni minori si arriverebbe a poco oltre le 2.300 compravendite (ben 236 in meno di quelle 2019; -9,2%).

Il 2019, contrariamente alle attese, in base ai dati dell’Osservatorio Immobiliare delle Agenzie delle Entrate è stato valutato come “anno di stasi ed assestamento, in leggera ripresa rispetto all’anno precedente”. Per l’intera provincia, il numero di scambi abitativi è cresciuto rispetto al 2018 del 5,3% (3% nel comune capoluogo e 7,5% nei comuni minori della provincia). Il dato medio provinciale di un +5,3% di transazioni conferma una discreta tenuta per quasi tutte le macroaree provinciali, in alcuni casi anche con performance decisamente superiori alle aspettative. Solo la macroarea della Collina del Senio e del Lamone, riporta, a differenza dell’anno precedente, un dato negativo ( -12,3% di variazione rispetto al 2018). Sono alcuni dei dati che emergono dal ‘Rapporto 2020 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia’, realizzato dal Sindacato provinciale Fimaa Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna, con il sostegno della camera di commercio di Ravenna e il contributo dello Studio di Consulenze Pasi di Ravenna.

“Tra le macroaree provinciali - sottolinea Stefano Stanzani, Università di Bologna che ha curato la parte redazionale del rapporto - la massima dinamicità immobiliare (misura percentuale espressa dal numero di scambi rapportati allo stock abitativo) nel 2019 è stata manifestata nel Comune di Ravenna (con il 46,2% degli scambi dell’intera provincia), seguito dall’area dell’Alta pianura del Lamone (con oltre il 19% degli scambi della Provincia) di Cervia (11,1% degli scambi complessivi della provincia) e dalla macroarea della Bassa Romagna (quasi 21% degli scambi della provincia). Chiude la classifica la macroarea di Collina del Senio e del Lamone con appena il 2,7% di scambi dell’intera provincia. A Ravenna, invece, si sono evidenziate tra le zone a migliore dinamicità in rapporto allo stock abitativo esistente Fornace Zarattini, Porto Bassette, il Centro Storico, Lido Adriano e Lido di Dante; mentre, all’opposto, un mercato più statico si è registrato a Sant’Alberto, Casalborsetti e Marina Romea. Rispetto alle zone a maggiore dinamicità si evidenzia come a Fornace Zarattini si siano compravendute appena l’1,6% degli scambi di abitazioni comunali, a Porto Bassette lo 0,5%. Considerando le zone più significative dal punto di vista del numero di scambi (quota percentuale superiore al 10% di scambi del Comune) le zone più appetibili sono risultate Borgo San Rocco, San Biagio, San Vittore, Stadio Ospedale, Tribunale, Via Vicoli seguite dalla Cintura alla zona centrale, dalle zone rurali e frazioni minori e da Lido Adriano-Lido di Dante".

Il dato favorevole delle quantità scambiate si accompagna nel 2019 (e non nel 2018!) ad una raggiunta stabilità sul fronte dei prezzi di compravendita: in base alla rilevazione, si registra -0,1% nel capoluogo ed appena lo 0,1% nei comuni minori della provincia rispetto al 2018: in tal modo, i prezzi del 2019 risultano superiori ai dati registrati nel 2004, di quasi il 12% in città e di oltre il 5% nei comuni minori della Provincia (rispetto al 2011, anno del picco massimo rilevato, rispettivamente -5,8% e – 8,7%. Nel 2020 in base ai dati preliminari rilevati, i prezzi medi della città avrebbero perso quasi l’1% rispetto allo scorso anno, mentre nei comuni minori si è osservato un incremento del 2,2%: rispetto al 2011, in tal modo, i prezzi sono risultati inferiori del 6,5% tanto nella città, quanto nei comuni minori.

“La situazione del mercato immobiliare residenziale della provincia di Ravenna e in particolare del capoluogo, causa la pandemia, è cambiata - afferma Ivano Venturini, presidente Fimaa provincia di Ravenna e Presidente Fimaa Emilia-Romagna - La domanda, oltre che qualitativamente, si è spostata su metrature più ampie per far fronte ad eventuali distanziamenti e isolamenti da rispettare o per agevolare lo smart working. Un giardino o un terrazzo è richiesto dall’80% delle persone che cercano un’abitazione; anche le case di campagna in questo periodo sono richieste, questo mercato era quasi scomparso. Dopo la fine del blocco, le compra-vendite 2020 sono leggermente aumentate rispetto all’anno scorso, in un mercato agevolato soprattutto da mutui concessi con tassi d’interesse molto bassi da parte delle banche e in misura minore favorito dall’annuncio di bonus e detrazioni che hanno stimolato l’attenzione per investimenti sull’usato o sugli immobili da ristrutturare. Resta il problema della scarsità di nuovi edifici per far fronte ad una clientela che cerca la qualità, ma non trova l’offerta di immobili adeguati. Non a caso i prezzi sono sostanzialmente rimasti invariati rispetto al 2019. Molto attivo il mercato delle locazioni abitative con canoni anche importanti, da oltre 1.500 euro al mese, soprattutto da parte di famiglie e professionisti alla ricerca di ampie metrature e in contesti di pregio, che ha portato ad un aumento significativo dei canoni".

"Il virus ha poi cambiato anche il mercato legato agli studenti, che non cercano più stanze in appartamenti con sconosciuti ma puntano a bilocali o trilocali in cui soggiornare solo con giovani che conoscono - prosegue Venturini - Quello che invece fa segnare ancora il passo è il mercato degli immobili commerciali, specialmente gli affitti.  Basta fare un giro in centro a Ravenna per rendersene conto: anche nelle principali vie pedonali sono numerosi i locali con le vetrine spente e le serrande abbassate. E’ il mercato che soffre di più ed è comprensibile. Chi può rimanda l’investimento, ad eccezione delle grandi catene o dei marchi strutturati che hanno pianificato le aperture e già sottoscritto contratti negli anni passati. I singoli commercianti, invece, potendo, con questi chiari di luna aspettano: difficile far quadrare i conti per spazi da 2mila euro al mese con lo scenario attuale di chiusure e un rallentamento dei consumi delle famiglie preoccupate del loro futuro”.

“Per quanto riguarda il segmento delle compravendite - dice Pierluigi Fabbri, Presidente Fimaa Confcommercio Ravenna - la percezione nostra di operatori sul campo è sicuramente positiva rispetto a certi scenari disastrosi che taluni player economici avevano previsto ed immaginato (o forse auspicato) durante la chiusura forzata dei mesi di marzo e aprile. Il settore immobiliare ha invece tenuto, soprattutto il mercato residenziale, anzi la domanda si è fatta forza di questa congiuntura per rinnovarsi di una nuova vitalità, sia nel mercato della prima casa che continua a godere di mutui a tassi molto bassi che danno la possibilità a giovani coppie di avere rate competitive con i canoni d’affitto, sia per il mercato del cambio-casa dove la ricerca di migliorare la propria condizione abitativa si è rafforzata vista la situazione di limitazioni e di nuove realtà di lavoro da casa, il cosiddetto smart working. La “permanenza forzata” in casa che abbiamo subito nei mesi di marzo e aprile ci ha fatto prendere coscienza dei punti di forza e dei punti deboli delle nostre abitazioni, punti che soggettivamente in base al nostro stile di vita vorremmo modificare in meglio possibilmente. Da ciò le nuove richieste di acquisto che ci arrivano sono per case che diano o possano essere messe in condizione di dare una maggiore qualità dell’abitare, cioè zone giorno più ampie, un’eventuale stanza in più per chi lavora da casa, giardini o terrazzi, e non da meno il risparmio energetico ed un contenuto impiantistico tecnologico che dia la possibilità di vivere in comodità e sicurezza. L’usato da ristrutturare gode di un rafforzato interesse favorito dalla possibilità di nuovi bonus e detrazioni fiscali per adeguarsi ai nuovi canoni di confort prima citati, nell’auspicabile attesa di una ripresa nella costruzione di nuove unità immobiliari di pregio che faccia fronte alle richieste. Il mercato residenziale registra inoltre, a seguito degli eventi in corso, un aumento di domanda da investitori che acquistano per ricavare un reddito da locazione, la richiesta di affitti si mantiene alta, la tassazione per il canone concordato è contenuta al 10%, il R.O.I. risulta quindi elevato. La domanda qui si concentra per taglie medio-piccole in buona zona semicentrale o centrale, ma non è da sottovalutare il dato che a Ravenna si affittano anche abitazioni di pregio di ampie dimensioni a canoni elevati".