Case vacanza, Milano Marittima si conferma "regina" della Regione

Leggera crescita delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Rispetto allo scorso anno, le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 3,5%: in particolare, le località marine hanno fatto segnare +4,8%, quelle lacuali +8,0%, mentre quelle montane sono diminuite del -4,3%. Inoltre, le locazioni segnano un +1,1% su base annua, in miglioramento, beneficiando della crescita dei flussi turistici. Sono alcuni dati contenuti nell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2018 di Fimaa, con la collaborazione della Società di Studi economici Nomisma.

Al primo posto in regione svetta ancora Milano Marittima, con un prezzo massimo di top nuovo di 6.500 euro (l'anno scorso erano 6.600). Seguono al secondo posto Riccione (5.900 euro) e al terzo posto Cesenatico (5.500 euro). La top ten regionale vede poi al quarto posto Cattolica (4.600 euro), al quinto Rimini (4.300 euro), al sesto Cervia (4.000 euro), al settimo Marina di Ravenna (3.200 euro), all’ottavo Lido di Savio (3.100 euro), al nono Punta Marina Terme e Marina Romea a pari merito (2.900 euro) e al decimo Lido degli Estensi assieme a Lido di Spina a pari merito (2.700 euro).

I punti principali dell’analisi

Anche nel 2018 i prezzi di mercato delle abitazioni turistiche sono diminuiti, facendo segnare una flessione del -2,5% rispetto all’anno precedente, in linea con la variazione registrata nel 2017. Tengono maggiormente gli immobili di qualità e nuovi, per i quali si registra una flessione media annuale del -1,2% nelle località lacuali, del -1,9% al mare e del -2% in montagna. Dal comparto locativo emergono segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, segna un +1,1% su base annua, in aumento rispetto al 2017. La lenta ripresa del comparto trova conferma nella crescita progressiva delle compravendite degli immobili localizzati nelle località turistiche (+3,5%), sebbene con una intensità più contenuta rispetto al 2016, anno in cui l’attività transattiva ha trovato il suo apice (+20,2%).

Il mercato immobiliare in Italia

La lenta risalita del settore immobiliare è proseguita anche nel primo semestre del 2018, nonostante il contesto macroeconomico appaia oggi meno favorevole rispetto a qualche mese fa. A complicare il quadro, più che le turbolenze politiche interne, concorre il prospettato epilogo della politica monetaria accomodante della Banca Centrale Europea, che ha fin qui giocato un ruolo decisivo nell’alimentare la tendenza rialzista del comparto. Seppure l’epilogo del Quantitative Easing sia ormai stato pianificato, le proiezioni di medio termine dei tassi di interesse permangono tranquillizzanti, con l’Euribor che dovrebbe mantenersi non distante dall’1% fino al 2020. A riprova della centralità delle politiche creditizie nell’orientamento delle dinamiche del mercato immobiliare del nostro Paese, si cita l’incidenza delle transazioni sostenute da mutuo sul totale, attestatasi negli ultimi anni nell’ordine del 55-60%. È, dunque, ad un fabbisogno di necessità, uscito indebolito dalla crisi sia sul piano patrimoniale che su quello della prospettiva reddituale, che deve essere ricondotto il dinamismo dei recenti anni. L’incremento dell’attività transattiva registrato fin qui non esaurisce in alcun modo il potenziale espansivo, come emerge dall’imponenza delle intenzioni di acquisto. Sono, infatti, oltre 2,6 milioni le famiglie che manifestano ambizioni proprietarie, prevalentemente alimentate dal desiderio di miglioramento della condizione abitativa attuale o dall’esigenza di emancipazione dal nucleo di origine. Il ritorno della domanda e la stabilizzazione dell’offerta hanno concorso a favorire il lento ritorno verso una condizione di liquidità, con una leggera riduzione dei tempi di smobilizzo e degli sconti sui prezzi attesi. La riduzione dei tempi medi di vendita è un fenomeno iniziato nel 2014, per abitazioni e negozi e solo nel 2015 per uffici, quando sono finalmente maturate le condizioni per un’inversione di tendenza. Da allora la contrazione si è progressivamente intensificata, fino ad arrivare al primo semestre dell’anno in corso, quando l’intensità della contrazione dei tempi si è notevolmente ridotta (in particolare di quelli necessari per la vendita, essendo la tempistica della locazione di per sé molto più contenuta). L’attenuazione della spinta espansiva, registrata tra la fine del 2017 e l’inizio del 2018, sembra comunque un fenomeno transitorio, a giudicare dalla nuova accelerazione registrata negli ultimi mesi. Ad alimentare la domanda non è più esclusivamente il fabbisogno compresso nel corso della crisi o, più in generale, l’interesse primario, ma il ritrovato slancio della componente di investimento che, fino ad ora, si era mantenuta su posizioni attendiste.

Il mercato delle abitazioni per vacanza

In un contesto di forte crescita dei flussi turistici registrati nel 2017 e anche per l’anno in corso, il mercato delle case vacanze segna un ulteriore incremento delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Le transazioni registrate sono aumentate nel 2017 (+3,5% rispetto all’anno precedente), seppur con minore intensità rispetto alla variazione registrata nel 2016 (+20,2% su base annua). A favorire la risalita del mercato ha contribuito l’ulteriore diminuzione dei valori di mercato. Il segmento delle case per vacanza è stato investito da una riduzione dei prezzi di vendita lievemente superiore a quella del precedente anno. La variazione media, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate, evidenzia un arretramento del -2,5% annuo (rispetto al -2,3% registrato un anno fa), con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra -1,1% e -3,5%. La flessione dei valori ha riguardato anche le case vacanze “top nuove”, che segnano un’ulteriore ridimensionamento dei prezzi di mercato in un range che varia da -1% a -3%. Il mercato della locazione delle località turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) di 395 € per il mese di giugno, 560 € per luglio e 720 € per agosto.

Secondo gli operatori del settore, il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (63%), mentre le quote restanti sono riconducibili a finalità di investimento (16%) o ad un misto delle due tipologie precedentemente citate (21%). Per quanta riguarda la locazione, la domanda della componente straniera risulta più elevata, raggiungendo una quota quasi del 30%, in crescita rispetto alla precedente indagine, mentre la componente italiana scende al 71%. Per quanto riguarda il profilo delle famiglie che prendono in locazione una casa per vacanza per almeno un mese e le dotazioni richieste, si tratta, nella maggioranza dei casi, di famiglie numerose con 4 e più componenti e, in misura minore, con 3 componenti (18%). Solo in piccola parte la domanda di locazione proviene da famiglie con 2 componenti (12%). Per quanto riguarda la provenienza, il 31% della domanda di locazione proviene dalla stessa regione, il 55% da altre regioni e il 14% dall’estero. Per quanto riguarda le dotazioni, sono richieste in prevalenza abitazioni con balcone o terrazzo abitabile, con una cucina ben attrezzata, in localizzazioni adiacenti all’attrattore turistico e possibilmente con posto auto.

In conclusione, nel corso del 2017-2018 si è ulteriormente consolidato il recupero del mercato immobiliare anche nelle località turistiche, seppure in un contesto congiunturale di fragilità e incertezza che rende difficile il contagio della ripresa ai valori di mercato ed espone i contesti territoriali ancora poco conosciuti da un punto di vista turistico al rischio di perdurante debolezza e ricadute.