Economia

Ravenna, mercato immobiliare: in crescita le compravendite, stabili i prezzi di vendita

Dopo l'aumento record del biennio 2015-2016, nel primo semestre 2017 non si arresta la crescita del flusso di transazioni di immobili residenziali (+6,5%). Raggiunge invece un fragile equilibrio, dopo anni di calo, il valore medio di vendita

Il mercato immobiliare di Ravenna e provincia, per quanto riguarda il primo semestre 2017, si sta confermando in positivo, dopo il grande exploit del biennio 2015-2016. Come molte delle province italiane, il settore residenziale della provincia romagnola, nei primi sei mesi dell'anno, è ancora in espansione: il flusso delle compravendite portate a termine è, infatti, in crescita rispetto al medesimo periodo dell'anno passato. Rimane invece sostanzialmente stabile il prezzo medio di vendita che, in questo primo semestre, dopo anni di costante calo, pare aver arrestato la sua corsa al ribasso. Come detto, dopo il sostanzioso aumento di NTN (numero di transazioni normalizzate) avvenuto nel biennio 2015-2016, ci si aspettava un fisiologico calo nel ritmo di crescita, ma la conferma di un trend più che positivo appare essere un concreto segnale di ripresa del mercato immobiliare, ripresa che oggi sembra quanto mai realtà. Si tenga presente, però, che i dati a cui ci riferiamo riguardano unicamente il primo semestre del 2017.

Questa ulteriore crescita del flusso di immobili in vendita a Ravenna è stata sicuramente aiutata dalla compresenza di tre fattori favorevoli, fortemente influenzanti: in primo luogo l'alta disponibilità di immobili in vendita nuovi o riqualificati e i prezzi relativamente ancora molto bassi, hanno senza dubbio reso possibili transazioni a fini di investimento o a chi in passato non poteva permettersi l'acquisto di una nuova casa; in secondo luogo abbiamo avuto, in tutto questo 2017, i tassi d'interesse sui mutui più bassi di sempre, rendendo questo tipo di finanziamento decisamente più abbordabile e vantaggioso; infine, anche i tanti Bonus Fiscali sulla casa messi a disposizione dal Governo hanno sicuramente aiutato e invogliato molti acquirenti ad acquistare o riqualificare la propria abitazione. La congiunzione di questi tre fattori potrebbe non durare ancora a lungo: in sostanza, probabilmente, non esiste, e non è mai esistito, un momento migliore per acquistare casa in Italia.

Analisi del mercato immobiliare di Ravenna.

Le condizioni favorevoli appena esposte, dunque, hanno sicuramente incentivato l'aumento di compravendite nell'intera provincia di Ravenna, che nel primo semestre 2017 ha fatto registrare 2.218 cambi di proprietà, contro i 2.082 del medesimo periodo 2016: aumento che si traduce percentualmente in un +6,5% (+37,1% rispetto ai primi sei mesi del 2015). Restringendo, invece, il campo d'analisi al solo comune di Ravenna la situazione appare ancora migliore: se nel primo semestre 2016 le compravendite portate a termine nel capoluogo romagnolo sono state 970, nel 2017 il conto delle NTN è già salito a 1.077, ovvero l'11% in più (addirittura +43,8% rispetto al primo semestre 2015).

In Tab. 1 abbiamo riassunto questi dati, in modo che fosse più semplice analizzare l'andamento del mercato residenziale del comune di Ravenna e dell'intera provincia, nel biennio 2015-2016 e nel solo primo semestre degli anni 2015, 2016 e 2017.

Tab 1-2

Composizione dell'offerta e prezzi di vendita.

Per studiare la composizione dell'offerta del mercato immobiliare residenziale del comune di Ravenna, ci affidiamo ai dati messi a disposizione dal portale Ravennacasa.it, costantemente aggiornati sulle tendenze e sull'andamento del settore delle abitazioni in vendita. La tipologia di immobile che ha maggiore presenza sul mercato è, come di consueto, l'appartamento con una o più camera da letto, che occupa quasi il 50% del totale degli annunci di vendita online e sulle bacheche immobiliare: oltre il 30% sono trilocali, appena più che il 13% riguarda bilocali e solo il 5% sono quadrilocali o appartamenti con più camere da letto. L'altro 50% del totale degli annunci di vendita che compongono l'offerta di Ravenna è spartito tra le altre tipologie di immobile, tra cui spiccano le percentuali delle case singole (14,1%), delle ville singole (11,5%) e delle villette a schiera (8,8%). Solo l'1,3% degli annunci, invece, riguarda monolocali.

Per quanto riguarda il costo medio degli immobili residenziali nel comune di Ravenna, l'andamento  dei primi mesi del 2017, come già anticipato, è in sostanziale equilibrio con i corrispettivi dell'anno precedente: tra momenti di sottile crescita e altri di calo, non si può parlare di una vera e propria ripresa del settore, ma l'interruzione della costante decrescita, che si registrava ormai da anni, è il primo passo verso quell'inversione di tendenza tanto auspicata e che permetterebbe al mercato, fermo restante l'incessante aumento del flusso di compravendite, di risollevarsi una volta per tutte. Prendiamo a tal proposito un campione esempio e analizziamo i dati relativi al mese di novembre degli ultimi anni: non c'è sostanziale differenza tra il 2016, in cui gli immobili ravennati si trovavano in vendita, in media, a 1.774 €/m2, e il 2017, in cui invece la media è stata di 1.776 €/m2; molta distanza, invece, si ritrova andando indietro di 3 e poi di 5 anni, ovvero nel 2015 e nel 2013, quando la richiesta media per un immobile nel comune di Ravenna era, rispettivamente, di quasi 1.900 €/m2 e addirittura di oltre i 2.000 €/m2. Per non spingerci oltre nel passato, in cui troveremmo medie ancora più alte.

Prezzi nelle principali zone di Ravenna.

Per analizzare il trend dei prezzi nei quartieri più centrali, e più costosi, del comune romagnolo, ci affidiamo ai dati messi a disposizione dall'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all'Agenzia delle Entrate: i dati analizzati di seguito sono poi riassunti in Tab. 2.

B2 – Centro Storico: come accade in gran parte delle città italiane, la zona di Ravenna in cui si trovano i prezzi di vendita più alti è quella del Centro Storico: qui, un immobile civile conservato in buone condizioni viene messa in vendita, in media, ad un prezzo che oscilla tra i 1.750 e i 2.400 €/m2; ma in questa zona si possono trovare anche abitazioni più economiche, a costi più abbordabili, variabili tra i 1.400 e i 1.700 €/m2.

B1 – Borgo San Rocco, San Biagio, San Vittore, Zona Stadio, Ospedale, Tribunale, Via Vicoli: in quest'area che fa da cintura al Centro Storico di Ravenna, troviamo prezzi intermedi tra il centro stesso e i quartieri più periferici della città. Gli immobili locati in quest'area vengono venduti, in media, a cifre comprese tra i 1.750 e i 2.400 €/m2 se in buono stato conservativo, alternativamente i prezzi si abbasso fino a circa 1.350-1.650 €/m2.

C1 – Cintura alla zona centrale: nella zona che l'OMI definisce C1 e che circonda il centro urbano di Ravenna, troviamo i prezzi più bassi dell'area urbana. In quest'area, un'immobile in buono stato conservativo, infatti, si può acquistare ad un prezzo variabile, in media, tra i 1.500 e i 2.000 €/m2; a prezzi decisamente più economici troviamo, invece, abitazioni che necessitano di interventi di riqualificazione o comunque molto vecchi: il loro valore, in questo caso, oscilla tra i 1.100 e i 1.350 €/m2.

Tab 2-3

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