Si torna ad investire sul mare: in aumento gli acquisti di case estive

Segnali di ripresa sia nel numero delle compravendite sia nei valori immobiliari delle nostre principali località costiere. E' quanto emerge dai dati 2015 dell’Osservatorio immobiliare turistico di Fimaa, aderente a Confcommercio. Rispetto al 2014, hanno recuperato località balneari come Marina di Ravenna (3.300 euro massimo per metri quadrato), Marina Romea (2.900), Punta Marina (2.900) e in particolare Lido di Dante (2.100), mentre le altre mantengono i risultati precedenti. Milano Marittima è al primo posto nel ravennate nella classifica dei prezzi massimi di compravendita, con un costo massimo di 6.700 euro per metro quadrato, seguita da Cervia con 4.200 euro per metro quadrato.

"Queste tendenze al miglioramento, seppure ancora molto flebili, ci dicono che l’acquisto della seconda casa e comunque l’investimento nei nostri lidi continuano a essere un mercato ambito e una opportunità per tante famiglie che desiderano investire i loro risparmi - ha dichiarato il vicesindaco di Ravenna, Giannantonio Mingozzi -. Anche il mondo degli studenti universitari fuori sede mostra interesse per l’acquisto di un piccolo appartamento nei centri della costa piuttosto che affittare un posto letto per cinque anni, elemento questo da non sottovalutare, perché nel 2014 le famiglie che hanno fatto questa scelta per i loro figli hanno superato il numero di cento".

"Ma ancora una volta la presentazione dei dati dell’Osservatorio immobiliare turistico di Fimaa dimostra quanto sia importante una relazione concreta tra gli operatori immobiliari e le iniziative promosse dalle istituzioni, dalle pro loco e dai comitati cittadini per attirare in città e nei lidi sempre più turisti con appuntamenti culturali e di intrattenimento - ha aggiunto Mingozzi -. Altrettanto positivo è che le banche considerino di nuovo l’immobiliare turistico un settore degno di sostegno finanziario e creditizio".

Quindi una conclusione amara: "Ai toni di ottimismo sulla ripresa del mercato immobiliare in generale si contrappongono però decisioni sconfortanti che io considero negative anche per il mondo del turismo. Rinunciare ad una Romea esclusivamente turistica, abbandonando l’idea dell’E55, è grave anche per l’economia di quel comparto. Occorre almeno avere garanzie sulla Ravenna - Ferrara autostradale che di per sé costituirebbe una valida alternativa all’attuale Romea, che da sola non ce la farà mai a sopportare l’insieme delle relazioni economiche e turistiche con il nord dell’Italia”.

"L’atteso irrobustimento della ripresa del mercato immobiliare nel corso del primo semestre del 2015 non si è verificato, mentre si è registrata una stabilità di tendenze e grandezze che già nel 2014 avevano timidamente modificato segno e dimensione - ha osservato il presidente nazionale del FIMAA Santino Taverna. - La debole crescita dei fondamentali dell’economia del Paese e l’allentamento della stretta creditizia sono, insieme, i fattori alla base del cambiamento in atto sul mercato immobiliare. Ma, così come accade a livello economico generale, anche le performance del settore assomigliano più ad un rimbalzo ciclico piuttosto che ad una reale ripresa, visibile nel ritorno della propensione all’investimento immobiliare e nella ripresa dell’attività transattiva". 

"Ad ostacolare la capacità di realizzo e, più in generale, le possibilità di ripresa del comparto immobiliare, ha senz’altro contribuito la rigidità dei valori rispetto al cambiamento delle condizioni di contesto - ha aggiunto Taverna -. Lo sfasamento temporale con cui i prezzi hanno inaugurato la parabola discendente, rispetto all’esordio della fase negativa sul versante delle compravendite, ha finito per ampliare l’orizzonte recessivo. L’ulteriore flessione registrata nel primo semestre di quest’anno si inserisce, dunque, in un processo di graduale avvicinamento a posizioni di equilibrio, il cui raggiungimento, alla luce delle tendenze rilevate, parrebbe ormai prossimo. Si tratta di uno scenario coerente con l’irrobustimento delle prospettive di crescita economica e, con esso, della maggiore propensione del sistema creditizio ad assecondare le richieste di finanziamento per l’acquisto di abitazioni".

IL MERCATO - Analizzando le compravendite di un campione delle località turistiche del presente Osservatorio (il dato è disponibile per 175 località sulle 285 monitorate), emergono segnali di attenuazione della tendenza negativa. Dopo il tracollo del 2012 (-26,5%), in corrispondenza della débâcle del mercato immobiliare nazionale, e la flessione del 9,1% registrata nel 2013, nel corso del 2014 la tendenza generale si è invertita. La ripresa delle transazioni nelle località marine, infatti, ha portato ad un +3,2% complessivo, in linea col +3,6% registrato a livello nazionale.

Nonostante questo lieve incremento, sulle transazioni nel settore immobiliare turistico, oltre al ritardo con cui il timido miglioramento delle prospettive economiche e di settore si riflette sugli andamenti del segmento, continuano ad incidere negativamente la perdurante selettività del sistema creditizio (nel 2014 i mutui erogati a livello nazionale non sono andati oltre i 24,157 miliardi di euro, vale a dire circa un terzo delle erogazioni concesse nel 2006) e la crescente incidenza del carico fiscale.

Al peso della fiscalità diretta si aggiungono le conseguenze delle verifiche reddituali riconducibili alla capacità segnaletica di ricchezza associata agli immobili, tali da favorire negli ultimi anni iniziative di disinvestimento non unicamente basate da esigenze di sostituzione o realizzo. Tali fattori hanno esercitato un'ulteriore pressione ribassista sui prezzi, i cui margini di ridimensionamento, alla luce del ritardo con cui le dinamiche recessive hanno interessato il comparto, non possono ancora dirsi del tutto esauriti.

A questo proposito, il segmento turistico delle case per vacanza è stato investito da una riduzione dei prezzi di vendita leggermente più elevata rispetto alla flessione media registrata dal settore a livello nazionale. Il dato medio, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate, segna un -5,0% annuo, con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra -3,2% e -7,1%.

Rispetto al dato medio per regione, vi sono alcuni mercati dove la variazione intervenuta nei prezzi nasconde un’ampia variabilità, come le località turistiche dell’Abruzzo, che segnano flessioni minime del 14,4% e massime attorno alla stabilità, rispetto ad un dato medio regionale del -9%. Discorso analogo per Sicilia, Toscana e Sardegna contraddistinte, rispettivamente, da un range del -11%/0% e del -10%/-2%. A parte una ventina di località con valori pressoché invariati rispetto al 2014, tutte le altre localizzazioni monitorate hanno registrato una diminuzione dei prezzi medi compresa tra -14,4% e -0,6%.