Cervia ancora al top, zone alluvionate in sofferenza e sempre meno affitti: i prezzi di case e negozi per quartieri e città

Nel 2024 non ci sarà un "boom immobiliare", ma il futuro è roseo. E' quanto emerso durante la presentazione, questa mattina a Palazzo Rasponi, dei dati del ‘Rapporto 2023 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia’, realizzato dal Sindacato provinciale Fimaa Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna. Alla giornata di presentazione sono intervenuti Mauro Mambelli Presidente Confcommercio provincia di Ravenna, Maurio Giannattasio Segretario Generale della Camera di Commercio di Ferrara Ravenna, Santino Taverna Presidente Nazionale Fimaa, Stefano Stanzani Docente Università di Bologna, Pierluigi Fabbri Presidente Fimaa Ravenna.

Nel corso del convegno Federica Del Conte, Assessore comunale all’urbanistica, edilizia privata e rigenerazione urbana, ha illustrato ‘I progetti di ciclabilità turistici e naturalistici nel nostro territorio’; Antonio Stignani, progettista, ha presentato il progetto ‘Parco Marittimo’. Moderatore Ivano Venturini, Presidente Fimaa Confcommercio provincia di Ravenna e Fimaa Confcommercio Emilia-Romagna.

“I record che hanno contrassegnato il numero di scambi di abitazioni a Ravenna e provincia tra il 2015 ed il 2022, con un tasso di incremento medio annuo superiore agli 11 punti percentuali (tanto nella città, quanto nei comuni della provincia), lasciano il posto, nel primo semestre 2023, ad una fisiologica battuta di arresto, aggravata dalle negatività nelle aspettative economiche che l’alluvione dello scorso maggio ha portato con sé", ha sottolineato Stefano Stanzani, Docente all’Università di Bologna.

A Ravenna, al 30 giugno scorso si sono infatti registrate circa 200 compravendite abitative in meno rispetto ai primi sei mesi del 2022 (-12,1%): nel primo trimestre dell’anno si era registrata ancora una crescita percentuale tendenziale dell’1,2%; ma è nel secondo semestre che la riduzione si è manifestata (-22,1% sullo stesso periodo del 2022). Per i comuni della provincia si è registrata una riduzione percentuale tendenziale del 6,7% già nei primi 3 mesi del 2023 e, nei successivi tre mesi, il decremento percentuale è stato del 19,3% (nel complesso nei primi sei mesi dell’anno sono 240 il numero di compravendite in meno rispetto al 2022).

Gli agenti immobiliari Fimaa Confcommercio della provincia di Ravenna, interpellati nelle ultime due settimane di settembre 2023, sostengono che il rallentamento nel numero di scambi evidenziato dalle statistiche ufficiali sia imputabile al rialzo dei tassi di interesse sui mutui (46,2% delle opinioni) e dai costi di ristrutturazione elevati (23,1%). Il momento economico congiunturale internazionale certamente non felice è invece scelto dal 15,4% degli interpellati. Seguono i timori per la direttiva sull’efficientamento energetico e la calamità dell’alluvione che hanno compromesso l’intenzione di acquistare, restando in attesa di momenti con maggiore stabilità,

Secondo i testimoni privilegiati interpellati associati a Fimaa Confcommercio della provincia di Ravenna non mancano comunque elementi congiunturali positivi, testimoniati anche da un numero di scambi del primo semestre 2023 preceduto soltanto dai livelli 2021 e 2022 negli ultimi 13 anni. Il florido mercato locativo che spinge di acquistare case (anche turistiche) per investimento (50% delle opinioni), l’acquisto che mette al riparo almeno in parte dall’inflazione (30%), i bonus per i giovani under 36 e le esigenze fisiologiche di cambiare o acquistare casa.

Oltre alla diminuzione del numero di compravendite l’indagine messa a punto dalla Fimaa Confcommercio della provincia di Ravenna ha potuto evidenziare come nel II quadrimestre dell’anno la domanda per acquisto sia improntata sui livelli del quadrimestre precedente solamente nella migliore delle ipotesi, con livelli di offerta in vendita percepiti dalla netta maggioranza di agenti in diminuzione, segnale, come si è detto, di un mercato sì in rallentamento, ma che si esprime ancora su alti livelli. Le variazioni dei prezzi di compravendita sono improntate ad una stabilizzazione sui livelli del primo quadrimestre 2023. Nel 2022 i prezzi medi di vendita erano stati registrati in aumento dell’1,2% a Ravenna, dello 0,6% nei Comuni della provincia (0,9% per l’intera provincia).

Le aspettative attese dagli agenti Fimaa sul mercato della compravendita abitativa per l’ultimo quadrimestre dell’anno in corso attestano livelli di variazioni percentuali annue nel numero di scambi e soprattutto sui prezzi di compravendita, sugli stessi livelli di quelli che sono stati rilevati nel II quadrimestre del 2023, ma non mancano, sebbene in quota minoritaria, operatori ottimisti che si attendono un rimbalzo delle aspettative dopo le drammatiche situazioni vissute lo scorso maggio. Per questo, verosimilmente, per la fine anno, il livello delle compravendite abitative in provincia si potrebbe attestare ad un migliaio in meno di quelle fatte registrare nel 2022 (-15,2%).

Per i prezzi di vendita, in base ai giudizi espressi, si dovrebbe invece verificare un aumento nominale dell’1,8% per Ravenna, cali invece nelle macroaree provinciali segnate dall’alluvione del maggio scorso: - 1,4% nell’Alta pianura del Lamone; -1,2% nella Bassa Romagna; -1,3% nella Collina del Senio e del Lamone;  -1,0% per il complesso dei comuni minori della provincia.

Il mercato della locazione

La maggioranza del campione di operatori FIMAA intervistati, per il secondo quadrimestre 2023, individua un mercato delle locazioni abitative in accordo con quanto registrato a livello nazionale. Rispetto ai primi 4 mesi del 2023, si caratterizza per una domanda in locazione in ulteriore rafforzamento; per una riduzione o stabilità dell’offerta in locazione; per un numero di contratti di locazione in riduzione; per canoni di locazione in aumento.

Per gli ultimi 4 mesi dell’anno le aspettative degli operatori Fimaa Confcommercio della provincia di Ravenna sono improntate sulla stabilità delle variazioni del numero di contratti di locazione per quanto riguarda tutte le tipologie considerate, con giudizi peggiori per quanto attiene le locazioni ordinarie, dove le aspettative si ripartiscono tra stabilità e diminuzione; migliori per le locazioni studenti dove il 16,7% del panel ipotizza aumenti.

Le aspettative formulate sulle variazioni dei canoni di locazione sono omogenee per tutte e tre le tipologie considerate nell’analisi: la maggioranza degli operatori Fimaa Ravenna propende per una crescita, ma non è da trascurare il 33,3% del campione che si aspetta una stabilizzazione sulle percentuali di crescita che hanno caratterizzato il mercato dei canoni di locazione nel secondo quadrimestre 2023.

“La richiesta di abitazioni - ha sottolineato Ivano Venturini, Presidente Fimaa Confcommercio provincia di Ravenna e Fimaa Confcommercio Emilia-Romagna - continua ad esserci e continuerà anche nei prossimi anni. Abbiamo un portafoglio di immobili usati in vendita, che dopo due anni, direi tre anni molto performanti, si è molto ridotto, a fronte di una richiesta di acquisto ancora alta. E questo fa si che i prezzi tengano e in alcuni casi ci sia anche un leggero rialzo".

Altro capitolo le vendite di immobili in costruzione. Anche qui la domanda è superiore all’offerta. Causa principale che con il 110 le ditte si sono impegnate per i privati, in quanto avevano ricavi sicuri e a prezzo di listino. Quindi sono relativamente poche le imprese edili che hanno iniziato a costruire e ad immettere sul mercato immobili nuovi. Questi immobili hanno prezzi nettamente superiori all’usato, ma i clienti, che qualche anno fa erano refrattari a comprare sulla carta, adesso spesso li preferiscono per diversi motivi, tre per me sono decisivi nella scelta: nessun problema di gestione della ristrutturazione, l’immobile viene consegnato finito; immobili con prestazioni energetiche, sismiche, domotica, ecc. al top; garanzie fideiussore per pagamenti ed eventuali problemi futuri dell’immobile.

Inoltre, la rigenerazione energetica potrebbe da un lato dare nuovi impulsi al mercato delle compravendite, dall’altro per offrire opportunità lavorative al comparto dell’edilizia. Senza contare che il miglioramento degli immobili già esistenti in quartieri in cui è presente una rete di servizi pubblici (strade, mezzi pubblici, ospedali, scuole) evita la creazione di cattedrali nel deserto e di non consumare altro terreno libero (consumo del suolo). L’immobile rimane comunque il bene rifugio per eccellenza. A supporto di questo la richiesta notevolmente aumentata di investitori anche privati che cercano appartamenti da acquistare per poi locare. Esponenziale la richiesta di locazioni nelle nostre città, con conseguente significativo aumento dei canoni di locazione”.

“Non posso che esprimere il mio giudizio positivo sull’anno 2023, aggiungo che contrariamente a chi vede un po' di negatività per l’anno prossimo alle porte faccio presente che i valori immobiliari dal cosiddetto post-covid si sono incrementati senza eccedere troppo e tengono ancora bene, soprattutto negli immobili recenti - ha detto Pierluigi Fabbri, Presidente Fimaa Confcommercio Ravenna. Sicuramente all’orizzonte non si scorge un boom immobiliare, ma il futuro lo vediamo fiduciosamente roseo, dopo la pandemia abbiamo avuto due anni eccezionali come crescita di compravendite, il trend è rientrato quest’anno in ambiti più normali, molti però sono i motivi visti prima che avrebbero potuto screditare fortemente l’investimento immobiliare, questo invece non è avvenuto, anzi tutt’altro".

"Il 2024 sarà quindi un altro anno positivo, le richieste che registriamo nelle nostre agenzie associate Fimaa rimangono sostenute, la tendenza verte sostanzialmente da una parte a migliorare la propria qualità di vita, avere case più belle e confortevoli con consumi energetici più contenuti, dall’altra c’è l’innata ricerca di mettere al sicuro i propri risparmi con pure una buona resa da investimento per la locazione - conclude Fabbri - Questo ci porta consapevolmente ad affermare che, nonostante tutto, il settore immobiliare è e rimane l’investimento più solido possibile per famiglie ed aziende, motore trainante per la ripresa economica che auspichiamo”.