Una casa nuova in centro? Fino a 3.450 euro al metro quadro

E' stato presentato il “Rapporto 2012 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia”,  L’intervento di apertura è stato affidato a Fabrizio Savorani, consigliere nazionale F.I.M.A.A. che ha ilustrato i dati annuali contenuti nel rapporto con i prezzi delle abitazioni, dei negozi e degli uffici a Ravenna, nel forese e in tutti i Comuni della provincia. Sono seguiti gli interventi di Mauro Lacchini, Direttore commerciale Banca Popolare di Ravenna e di Giorgio Cornacchia, presidente Coordinamento Provinciale F.I.M.A.A.

Presente anche il Segretario Generale della CCIAA Paola Morigi e del ViceSindaco Giannantonio Mingozzi. Moderatore dell’incontro il docente dell’Università di Bologna Stefano Stanzani. Valerio Angeletti, presidente nazionale F.I.M.A.A, ha curato le conclusioni.

I DATI

Nel 2011 i metri quadrati offerti, per un totale di 292.500 mq, registrano un lieve decremento (-2,2%) rispetto all’anno precedente. Il compravenduto (mq 205.000) segna una flessione del 6,2%. L’assorbimento totale risulta ulteriormente in diminuzione, dal -3,8% al -4,1%. Alla luce dei dati sovraesposti non stupisce che l’anno 2011 abbia registrato anche una netta diminuzione del fatturato complessivo che è stato di 443 milioni di euro, - 4,7% rispetto all’anno precedente.

Nonostante l’evidente negatività degli indicatori considerati, va detto che gli operatori locali confermano comunque che a Ravenna l’interesse degli investitori per il mattone non si è mai spento completamente e che, come si dice in gergo, “c’è movimento”, ovvero le persone continuano a informarsi, a trattare, a cercar di creare le condizioni ottimali per portare a termine la compravendita. Il fattore in assoluto più negativo è l’accesso al credito, sia da parte dei privati, sia da parte delle aziende.

Le variazioni percentuali dei prezzi medi residenziali rispetto all’anno precedente tendono non alla diminuzione, ma alla stabilità, differenziando così Ravenna rispetto allo scenario che si rileva nella maggior parte delle città italiane, dove tali variazioni percentuali segnano per lo più diminuzioni dei prezzi medi residenziali. A Ravenna, come si può notare dalle tabelle che seguono, i prezzi sono rimasti invariati rispetto all’anno precedente.

Alcuni aspetti patologici tuttavia permangono: più precisamente, gli immobiliaristi e le imprese edili richiamati al rientro da parte delle banche sono disponibili ad una riduzione dei prezzi che in alcuni casi è arrivata sino al 15% del prezzo inizialmente richiesto. Per quanto riguarda le locazioni residenziali, nel 2011 i canoni di locazione risultano ovunque stabili o in lieve decremento; tale decremento riguarda principalmente le zone periferiche e intermedie, soprattutto l’area Anic. In città la tipologia maggiormente richiesta rimane quella di appartamenti di piccole dimensioni, bilocali e trilocali, prevalentemente ben arredati e di alto standard qualitativo.

Nel 2011 i mq offerti relativamente al settore terziario-uffici sono stati 26.500, -20,9% rispetto al 2010; un dato altrettanto negativo è quello dello scambiato: 17.000 mq (-15% rispetto al 2010). Ciò costituisce un segnale evidente del fatto che se il mercato immobiliare ravennate manifesta ancora qualche segno di vitalità nel settore residenziale,  fatica invece a riprendersi per quanto riguarda il comparto terziario-uffici, dopo un triennio già assolutamente negativo.  Il fatturato complessivo risulta inevitabilmente in diminuzione: 42,6 milioni di euro,  contro i 51 dell’anno precedente. A fronte di tali indicatori negativi nei volumi e negli indici, si registra di conseguenza un calo dei prezzi medi di vendita degli uffici che fino all’anno scorso erano rimasti per lo più invariati rispetto agli anni precedenti.

In particolare nelle zone periferiche si registrano variazioni annue nelle quotazioni di -3%; decrementi lievemente inferiori (-1,8/-2,3%) si riscontrano nelle cosiddette zone intermedie. Sempre nelle zone intermedie i canoni di locazione registrano flessioni anche del 3,9%; nelle zone periferiche addirittura superiori;  sono pressoché stabili nelle zone di pregio. Nel segmento commerciale, i mq offerti nel 2011 sono stati 4.400: -56,9% rispetto al 2010. I mq scambiati sono stati 1800: -29,7% rispetto all’anno precedente. I tempi medi di compravendita dei negozi a Ravenna si sono ulteriormente dilatati, insieme anche ai tempi di locazione.

I prezzi di compravendita dei negozi di piccole e medie superfici (inferiori ai 1500 mq) sfiorano comunque nel centro i 5000 euro al metro quadrato. Il livello dei canoni di locazione è difficilmente quantificabile, considerato lo scarto suddetto tra quanto richiesto e lo sconto concesso per concludere la trattativa. A livello puramente esemplificativo, in una via commerciale del centro, si possono raggiungere i 200 euro al mq. In tempi di spread e di spending review è opportuno rinunciare ad ogni teoria e affidarsi al metodo “galileano” e all’osservazione di ciò che succede nel mercato immobiliare.  Ecco per iniziare alcuni dati: dall’ultimo rapporto di Banca Italia emerge che le spese dei turisti stranieri nel 2011 in Italia è pari a 30miliardi di euro (aumentano russi, polacchi,  arabi, cinesi, brasiliani).

Il fatturato turistico immobiliare della vendita di case per vacanze nel 2010 in italia è di 1.8miliardi (da ciò si evidenzia una notevole potenzialità del mercato italiano); in Spagna di 9.8miliardi. Le presenze nella sola costa romagnola nel 2011 sono circa 30.000.000 e gli arrivi circa 5.600.000 con una crescita a Rimini delle presenze del 4,70% ed a Cervia del 22,87%. Il gettito Imu della prima rata è stato di 9,6 miliardi. Ne deriva che il mercato immobiliare è in salute, e non crollano i prezzi. L’aiuto del patrimonio immobiliare all’italia è sotto agli occhi di tutti. Inoltre emerge la volontà da parte imprenditori romagnoli e non solo di realizzare nuove strutture con standard e servizi internazionali. Ma gli imprenditori da soli non possono riuscire nel loro intento, ci vuole l’aiuto della politica (collegamenti,  marketing internazionale, facilitazioni fiscali) e delle banche (miglior accesso al credito e realizzazione di strumenti finanziari per sostenere i grandi interventi turistici immobiliari).

Analizzando i valori medi delle città turistiche in provincia di Ravenna, soprattutto nelle località balneari, il mercato dà segnali negativi solamente nel numero delle transazioni in calo, mentre i prezzi tengono e ciò è riscontrabile anche dal gettito dell’Imu. Per concludere possiamo evidenziare che il mercato immobiliare ci aiuta in un momento di grande difficoltà, non possiamo abbandonarlo, pertanto bisogna riprendere a pensare positivo rilanciando e riaprendo il mercato con una serie di iniziative politiche, commerciali e finanziarie necessarie a stimolarlo per farlo ripartire con slancio, perché “casa significa sicurezza”.