Case al mare: a Milano Marittima fino a 7.200 euro per metro quadrato

Presentato l’“Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2013 F.I.M.A.A”. L’iniziativa è stata organizzata dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna. Presenti Giannantonio Mingozzi viceSindaco di Ravenna, Stefano Stanzani docente dell’Università di Bologna; Fabrizio Savorani consigliere nazionale F.I.M.A.A. e Giorgio Cornacchia presidente Coordinamento Provinciale F.I.M.A.A Ravenna.

Il Rapporto prende in esame i dati di 23 località di mare romagnole e traccia la congiuntura immobiliare tanto del mercato della locazione estiva, quanto del mercato della compravendita. In Italia, si evince dallo studio, nell’estate che si sta chiudendo, si stima a preconsuntivo un calo degli arrivi dei turisti italiani (-10,7%) ed un lieve aumento del turismo dall’estero (+2,4%). La quota degli arrivi del turismo estivo dell’Emilia Romagna sul totale italiano si dovrebbe attestare sul 10%, e nonostante il trend negativo, analogo a quello calcolato per l’Italia, in lieve miglioramento rispetto al dato 2012;

Il numero di contratti di affitto per case vacanze in Romagna ha subito una contrazione rispetto allo scorso anno del 6,1%, dato migliorativo rispetto al -12% calcolato per l’intera Italia.Sul mercato degli affitti estivi, rispetto al 2012 è emerso che molte prenotazioni sono state ultimate in forte ritardo (last minute); i periodi di vacanza sono, in media, più contenuti mentre quelli degli stranieri sono stabili, e che vi sono stati ampi margini per trattare i canoni di locazione o, come conseguenza di una maggiore disponibilità di alloggi in offerta, necessità di rivederli al ribasso.

I canoni di locazione calano del 10% tendenziale annuo; dato peggiore di quello medio calcolato per l’Italia. Nel corso del 2013 si è assistito ad un ulteriore rafforzamento del numero di appartamenti in vendita nelle località turistiche romagnole a cui non ha fatto seguito un’analoga tendenza sotto il profilo degli scambi che, in tal modo, sono diminuiti del 10,8% nel 2013 sull’anno precedente (per 1.805 compravendite, contro il -13,2% nazionale).

La variazione percentuale 2013 (sul 2012) del numero di scambi calcolato per le località romagnole è notevolmente migliore rispetto a quella 2012: seppur mantenendosi negativa a doppia cifra (-29,4% del 2012 sul 2011); La variazione del numero di scambi 2013 (sul 2012) delle località romagnole è anche migliore ancora rispetto alle variazioni annuali calcolate nel 2008 e 2009 (rispettivamente -15,1% e -11,3%) prima della ripresa e successiva diminuzione che ha contraddistinto l’andamento a doppia “V” dell’economia italiana;

In senso relativo, le compravendite immobiliari turistiche romagnole del 2013 rappresentano il 45% del record stabilito nel 2006 (con oltre 4.000 scambi: in altri termini, il numero di scambi turistici 2013 è il 55% in meno rispetto a quello del 2006); L’indicatore di mobilità immobiliare scende nel 2013 per le località turistiche Romagnole monitorate all’1,5%, in calo di due decimi di punto dal 2012. Si deve osservare, tuttavia, la tendenziale migliore mobilità del comparto turistico romagnolo rispetto a quella nazionale che nell’ultimo anno è scesa all’1,1%. Inoltre, seppur in decisa fase calante, dal 2006, l’indicatore calcolato per la Romagna risulta sistematicamente più elevato di quello medio Regionale, a differenza di quanto avviene tra l’IMI turistico nazionale ed il totale Italia.

Come diretta conseguenza i prezzi medi di vendita delle case per vacanza romagnole sono diminuiti rispetto allo scorso anno del -7,4%, risentendo maggiormente, rispetto al dato calcolato per la media delle località marine italiane, del forte potere contrattuale della domanda (Italia: -6,3%); Ma nonostante questo, l’inasprimento dell’imposizione fiscale e la crisi finanziaria con un più ridotto flusso di prestiti bancari a favorire l’investimento immobiliare, il “mattone” resta in testa alle preferenze di investimento degli italiani (col 35% di preferenze).

Nel 2013, tra le località romagnole considerate, Milano Marittima si conferma in testa dei prezzi medi massimi con 7.200 euro al metro quadrato, seguita da Riccione in seconda posizione (7.000 Euro al mq) e Cesenatico, al terzo posto (6.000 Euro al mq). Punta Marina Terme si conferma come località in cui i prezzi delle case per vacanza subiscono le minori ripercussioni: nell’ultimo anno (2012-2013) sono calati, in media, di 2,1 punti percentuali.

È in testa alla graduatoria delle maggiori variazioni percentuali ad un anno, seguita dalla variazione dei prezzi delle case vacanze a Lido delle Nazioni (-3,0%) e Lido di Dante (-3,2%). All’opposto calano in misura maggiore i prezzi delle seconde case a Casalborsetti, Lido Adriano (-11,7%) e Cervia (-13%). Negli ultimi 5 anni, invece, Cesenatico guida la rivalutazione dei prezzi medi delle case vacanza (+17,8%) a cui seguono Lido di Dante (-4,0%) e Lido di Savio (-4,3%). All’opposto i prezzi sono calati di più a Lido delle Nazioni (-24,2%), Lido di Volano (-26,2%) e Porto Garibaldi (29,3%).

SEGNALI DI RIPRESA - “Come anticipato nella presentazione del Rapporto Turistico Immobiliare FIMAA Italia 2013, anche dal convegno di Scenari Immobiliari appena svoltosi a Santa Margherita Ligure il 13 e il 14 settembre - afferma Fabrizio Savorani, Responsabile Turismo F.I.M.A.A. - emerge che il nostro paese continua a suscitare un forte interesse per gli investitori stranieri, soprattutto quando a ciò si aggiunge la qualità dell’edificato e l’ubicazione nelle località più note. Il fondo sovrano del Qatar ha investito, sebbene in un momento così delicato per la vita politico-economica dell’Italia, 400 milioni di euro per entrare con una partecipazione consistente, ma di minoranza, nell’operazione di Milano Porta Nuova".

"Luca Giacomelli, amministratore delegato della SGR Serenissima (che gestisce un numero di fondi per un controvalore in immobili superiore al miliardo di euro) ha manifestato la convinzione che il mercato immobiliare nei prossimi anni debba puntare principalmente sul turismo - chiosa Savorani -. Dal convegno di Scenari Immobiliari risulta quindi che il settore immobiliare italiano probabilmente ha già vissuto il punto più basso della crisi e si accinge a ripartire, purché gli operatori non guardino al passato, ma sappiano, con lungimiranza e innovazione, aprirsi a nuovi modelli".

"Anche a livello locale, riscontriamo al termine delle ferie un principio di ripresa, probabilmente agevolato dall’eliminazione dell’IMU sulla prima casa - prosegue il responsabile Turismo F.I.M.A.A. -. Nelle località turistiche, soprattutto nei mesi di luglio e agosto, pur rimanendo gli affitti delle case per vacanza in flessione rispetto agli anni precedenti, abbiamo notato un maggior interesse, in alcuni casi non ancora formalizzato, per l’acquisto di una seconda casa".

Spiega Savorani: "La tipologia più richiesta è l’appartamento o la villetta con 2 o 3 camere da letto, nelle immediate vicinanze del mare, con finiture di pregio. Tale tipologia risulta interessante anche per la clientela straniera, fortunatamente di nuovo ospite nelle nostre spiagge, sia in località top come Milano Marittima, sia in quelle minori come Casal Borsetti. In quest’ultima l’architetto Gruber, proprietario di una parte rilevante del progetto sul porto, sta instaurando collaborazioni tramite tour operator internazionali con i mercati esteri".

"Dopo sei anni di una crisi tra le più devastanti dalla fine della II guerra mondiale, anni che hanno indebolito in maniera rilevante anche il nostro settore - conclude Savorani - si intravedono i primi segnali di ripresa. In questa fase è veramente importante che gli operatori del settore siano adeguatamente sostenuti dalle istituzioni e dagli Istituti di credito”.